求是论坛之：房地产走势与未来

主讲：金雪军 教授

 

    金雪军教授开宗明义提出了本次论坛的主题，并介绍了参加论坛的各位嘉宾。

 

    贾教授首先分析了房地产发展的历史，认为现在房地产是国家经济发展的动力、社会争论的焦点、国家调控的难点。中国房地产发展时间不长，最多十年的时间。同时还指出房地产发展以04年为界限分为两个阶段。

 

    贾教授还从房价高不高、房价涨没涨、房价为什么涨、为谁涨、还会不会涨、怎么涨、涨到什么时候七个方面谈了自己观点。杭州房价迅速上涨主要由市场供求关系引起，开发商、城市政府、银行和购房者多方从房地产行业受益。所以，贾教授预测未来10-15年内房价还会上涨，并且具备循环、波动、差异三个特点。

 

    周文骞院长认为房价问题引发的源头是城市化工业化进程加快。中国目前全国城市化水平约为45%，每年以1%的递增率，等到城市化进程达到70%至少是65%的时候房地产才不会这么热门。

 

    周教授还指出房价主要受以下几个因素的影响。一是土地的价格。土地价格上升导致开发的房产价格上升。由于城市化进程的加快、土地资源的稀缺性，土地价格上升导致房子成本增加，从而影响房价的上涨。另一方面，房产价格取决于对房屋的供需关系。对房屋的需求按照性质分为自住性需求和投资性需求。按照购房的行为来讲，分为一次性置业需求和多次性置业需求。现在来看，随着城市扩大，进城的人口越来越多，多次性置业需求和投资性需求增加。房地产价格还有其他影响因素，如政府出于和谐社会建设的需要所造的共建房、银行信贷政策、居民的消费水平和消费观念的转变等。

周院长还引用一系列数据，表明明年房价年上涨的空间大致在5%-9%。

 

    广宇集团股份有限公司副总裁邵少敏认为，城市化和人口问题两方面决定了中国房地产未来发展趋势是往上的。当城市化基本达到，当我们在城市看不到很多工地，当我们的后代走进社会、走向工作岗位的时候，当他们都有三、四套房子的时候，房地产不再热。邵总还指出，影响房价的主要因素是供求关系和地价的压力。

 

    邵总还从实际运作的角度谈了如何进行房地产投资，很有操作性。首先，房地产投资时间要拉长，至少超过五年，因为房地产交易的时间很长。其次，投资的规模。买的房子和日常的收入对应的话，一个家庭的月收入是买房子的每平方米的数字。第三，选择房产品，重视地段的同时要重视稀缺性、品质和环境。第四，注意房地产拐点的信号。比如信贷的政策，包括开发的信贷和按揭的信贷。

浙江金基置业有限公司董事长、书记、MBA校友徐正库从房地产发展的战国时段、三国时期、大国时代三个时代分析，我们目前处于战国时代，房地产投资的最好时期已经过去。徐董还分析了2004-2009年房地产发展的特点，认为房价还有上涨的空间，但是像07年以及今年5、6月份这样的幅度，也许某一年还会出现，但是在今后的很长一段时间内不太可能出现。

 

    关于明年房地产趋势，徐董认为主要受国家四季度GDP分析的情况的影响。如果国家GDP分析报告出来后，经济基础比较扎实，明年的房地产将会进入一个调整期。

 

    金成房地产总裁、MBA校友陈利波指出中国的房地产走势与未来主要受四个方面的影响：人口因素、金钱因素、文化因素和政策因素。同时，房地产是一个政治、经济、社会、文化的综合产业，要全方位的分析这个问题。

 

    城市化进程加快和中国人口问题导致的中国土地资源相对稀缺，这两方面决定未来几年来房地产是个高峰时期，持续的时间是15年到25年。不同的地区、不同的城市，发展的速度与趋势存在差异。

 

    关于房价问题，陈总认为房价还会上涨，主要由以下两方面决定：通货膨胀的预期和房价地区的差异。从纵向来看，从80年代的工资水平、物价水平、收入水平到2009的水平，社会在进步、时间在发展、策略在前进，通胀肯定存在的。从横向比较，涨到什么水平，各地区存在差异，根据马太效应，越强的城市它的房价可能越来越高。

 

    陈总还指出目前房地产具有分化特点，地区与地区、城市与城市、楼盘与楼盘、产品与产品都有分化。东部地区房价上涨快，西部地区上涨慢，导致房价的区域分化；优质群体（包括有钱的、有文化的、高智商的人）都集中到发达城市并带动城市文明、社会治安、环境的发展。再加上一些得天独厚、本身的环境资源，这些城市的房价上涨是必然的。而西部地区很多城市由于大量人口流出，这些城市的房子只限当地人居住的，城市的房价一直上不来，这就是城市的分化。

 

    如何进行房地产投资，陈总从投资产品和投资策略方面进行了分析。投资房地产要好的房产和刚刚开盘的房子或者低档的、稍微郊区的房子。投资的策略方面，房地产的投资实际上是长线投资的，另外要注意国家政策，这几年房地产政策大涨主要由政策因素导致，包括货币政策、信贷政策、税收政策、优惠政策。